Köb | Reich-Rohrwig | Kilian | Friedl

Die Folgen der COVID-19-Pandemie treffen Mieter von Geschäftsräumen, die nunmehr nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind und somit die Immobilienwirtschaft. Rechtsgrundlage für eine allfällige Mietzinsminderung sind die Bestimmungen §§ 1104 ff ABGB. Wenn „die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, …“ gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, ist gemäß § 1104 ABGB auch kein Mietzins zu entrichten. Bei einer nur teilweisen Nutzung entfällt der Mietzins gemäß § 1105 ABGB im Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung.

Der tatsächliche Umfang eines möglichen Mietzinsminderungsanspruchs ist jedoch immer im konkreten Einzelfall auf Basis der konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung unter Berücksichtigung der vertraglichen Grundlagen zu ermitteln, da die Anwendung der Bestimmungen §§ 1104 ff ABGB dispositiv ist. Es ist im Einzelfall zu prüfen, in wie weit der Mieter nicht doch eine beschränkte Brauchbarkeit des Bestandsgegenstand behält, die einen gänzlichen Mietzinsentfall ausschließt. Zu berücksichtigen ist etwa, wenn das Geschäftsobjekt als Backoffice für den Onlineverkauf, für Zustell- und Lieferdienste, als Lager für Waren und Einrichtung oder für die Serverinfrastruktur oder ähnliches zumindest teilweise in Verwendung bleibt.

Zur Wahrung ihrer Rechte haben wir Musterschreiben für Bestandgeber wie auch Bestandnehmer vorbereitet. Wir weisen darauf hin, dass die Verwendung ohne vorherige rechtliche Beratung auf eigenes Risiko erfolgt:
 

• Musterbrief Bestandnehmer
  
• Musterbrief Bestandgeber
  

Wien, am 28.03.2020

Der Weg für kooperative Lösungsansätze in der Bauwirtschaft ist frei gemacht. Mit der Handlungsanweisung der Sozialpartner lässt sich arbeiten, aber auch kalkulieren und lösen.

Handlungsanleitung Sozialpartner COVID-19

Wien, am 28.03.2020

Zur Bewältigung der Folgen von COVID-19 sind die Maßnahmen vorerst bis 13.4.2020 verlängert und daher bedarf es eines Schulterschlusses der gesamten Bau- und Immobilienbranche. Statt Konfrontation ist der Weg der Kooperation einzuschlagen. Mehrkostenforderungen (MKF) in unvorhersehbarer Höhe gefährden Bauherrn wie Investoren gleichermaßen wie unkontrollierte Schadenersatz- und Pönaleforderungen. Die gesamte Branche auf Auftragnehmer- wie auch auf Auftraggeberseite ist nachteilig betroffen und die rechtlichen wie auch wirtschaftlichen Auswirkungen sind kaum absehbar. Kooperative Lösungsansätze bieten sich daher zur Sicherung des wirtschaftlichen Überlebens auf beiden Seiten besonders an. Wir beraten und unterstützen Sie dabei gerne. Kontaktieren Sie Dr. Harald Friedl per E-Mail und vereinbaren Sie eine Videokonferenz oder telefonische Beratung.

Lesen Sie hier einen kurzen Überblick: Kooperation statt Konfrontation.pdf

Zur Wahrung Ihrer Rechte für Verhandlungen haben wir Musterschreiben für Auftragnehmer und Auftraggeber vorbereitet, die je nach Verteilung des Risikos unterschiedlich ausgestalten sind. Wir weisen darauf hin, die Verwendung ohne vorherige rechtliche Beratung auf eigenes Risiko erfolgt:

• Musterbrief AN zur Anmeldung dem Grunde nach
  
• Musterbrief AG bei Risikoverteilung nach der ÖNORM B2110
  
• Musterbrief AG bei Risikoverteilung nach § 1168 ABGB
  

Wien, am 21.03.2020

Land Vorarlberg stimmt der Löschung von Pfandrechten zu

Am 01.01.2018 ist die im Frühjahr 2017 von der Bundesregierung beschlossene Abschaffung des Pflegeregresses in Kraft getreten.

Mangelnde Übergangsbestimmungen führten zu erheblichen Rechtsunsicherheiten bei Behörden und Betroffenen. Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat zwar bereits Anfang 2018 entschieden, dass auf Zinsen von Beschenkten nicht zugegriffen werden dürfe. Das Land Vorarlberg hat dieses Urteil akzeptiert und den Verwaltungsgerichtshof nicht angerufen.

Wie das aber aussieht, mit Pfandrechten, die das Land Vorarlberg bereits vor dem 1.1.2018 zur Sicherstellung von im Rahmen der Mindestsicherung vom Land bereits bezahlter Pflegekosten auf Liegenschaften im Eigentum der zu Pflegenden einverleibt hatte, blieb weiter unklar. Dies führte dazu, dass Verlassenschaftsabhandlungen über Monate nicht weiter betrieben wurde. Alle, Land und Betroffene warteten auf entweder eine Klärung durch Übergangsbestimmungen vom Bund oder eine gerichtliche Entscheidung. Offenbar wollte aber lange Zeit niemand das Geld für ein Verfahren in die Hand nehmen und die Sache in einem Rechtsstreit klären lassen.

Im Juni 2018 wurde ein Urteil des Obersten Gerichtshofes in einer Angelegenheit gegen den Fonds Soziales Wien (FSW) veröffentlicht (OGH 1 Ob 62/18a), das schließlich zumindest in Vorarlberg Bewegung in die Sache brachte. Entgegen der bisherigen gegenteiligen Auffassung des Landes Vorarlberg, das seine Rechtsmeinung zunächst mangels einschlägiger Judikatur auf vereinzelte Lehrmeinungen stützte, macht das Land Vorarlberg jetzt offenbar von seinen einschlägigen Pfandrechten keinen Gebrauch.

In einem konkreten Fall in Vorarlberg herrschte nach dem Tod der Erblasserin, die bis zu ihrem Ableben im Herbst 2017 mehrere Jahre in einem Vorarlberger Pflegeheim untergebracht war, lange Unklarheit, ob das Land Vorarlberg sein auf der Liegenschaft der Verstorbenen eingetragenes Pfandrecht verwertet. Dabei geht es um knapp 80.000 Euro. Für den Erben, der wegen der allgemeinen Rechtsunsicherheit erst im Juli 2018 sein Erbe antreten konnte, war damit aber auch unklar, ob er die Liegenschaft verkaufen muss, um die Forderung des Landes bedienen zu können oder ob er die elterliche Liegenschaft behalten kann.

Der in dieser Sache für den Erben tätige, aus Vorarlberg stammende Rechtsanwalt Mag. Edgar Kilian konnte jetzt vom Land Vorarlberg erreichen, dass das Land einer Löschung des Pfandrechtes zustimmt. Die hierfür erforderliche Löschungsquittung erreichte den Rechtsvertreter dieser Tage.

Rückfragen: office@krr-law.at

Wien, am 22.08.2018

Am 18.01.2018 hat die WW Holding AG per OTS-Meldung einen Insolvenzantrag angekündigt. Zuletzt konnte die Muttergesellschaft der Wienwert AG eine im Dezember 2017 fällig gewordenen Anleihe nicht zurückzahlen.

Bereits im März wäre die nächste Anleihe fällig. 2018 und 2019 sind weitere neuen Anleihen mit einem maximalen Emissionsvolumen in Hähe von 29 Millionen Euro zurückzuzahlen.

Zwischen 2020 und 2026 werden zusätzlich noch sechs Bonds mit einem Maximalvolumen von 29 Millionen Euro fällig. Es wird von einem maximalen Emissionsvolumen von 58 Millionen Euro ausgegangen.

Die Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft ermittelt gegen Ex-Vorstände und Aufsichtsräte der Wienwert AG wegen des Verdachtes der Untreue und unvertretbarer Angaben in den Jahresabschlüssen.

Wir haben die Wahrnehmung von Gläubigerinteressen übernommen.

Wir haben die Vertretung von Gläubigerinteressen im Zusammenhang mit der Großpleite der Imperial-Gruppe übernommen.

Mit Anfang November wurde über folgende sechs Firmen der Imperial-Gruppe das Insolvenzverfahren eröffnet:

• Imperial Kapitalbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG
• Imperial Kapitalbeteiligungs GmbH
• Hermes Holdinggesellschaft m.b.H.
• CORDIAL Ferienclub Aktiengesellschaft
• CORDIAL Hotelbetriebsgesellschaft m.b.H
• NIGHTS & MORE MARKETING GmbH

Die Schulden belaufen sich insgesamt auf mehr als 100 Millionen Euro. Wir übernehmen die Forderungsanmeldung im jeweiligen Insolvenzverfahren für eine Pauschale in Höhe von EUR 130,00 (inkl. 20% USt und der gerichtlichen Anmeldegebühr in Höhe von EUR 23,00).

Nach Medienmeldungen liegt die Insolvenzursache einerseits in einem wegweisenden Urteil des Obersten Gerichtshofes (6 Ob 204/16t), mit dem klargestellt wurde, dass das von der Gruppe bisher angewandte Verbot der Einlagenrückgewähr an atypisch stille Gesellschafter nicht aufrecht zu halten ist sowie an einer verfehlten Geschäftspolitik.

Über 15.000 atypische Gesellschafter investierten in Form von Verlustbeteiligen in die Imperial-Firmengruppe, welche zahlreiche Gewerbeimmobilien und Hotelanlagen in Österreich und in angrenzenden Nachbarstaaten errichtete.

Neben der Durchführung der Forderungsanmeldung im Insolvenzverfahren prüfen wir auch die Geltendmachung weitergehender Schadenersatzansprüche gegenüber beteiligten Finanzdienstleistungsunternehmen. Die Imperial-Gruppe hat jedenfalls seit dem Jahr 2002 nicht die im Gesetz vorgesehenen ordentlichen Gesellschafterversammlungen abgehalten und ist zu prüfen, inwieweit Finanzdienstleister- und assistenten bzw. Vermögensberater, welche zu der Beteiligung rieten, ihren Aufklärungspflichten, welche ihnen das Wertpapieraufsichtsgesetz bzw. das ABGB vorschreibt, eingehalten haben.